LOGIC Consulting

February 4, 2024

Thumb

نظرة تحليلية على القطاع السكني في المملكة

حققت المملكة في الآونة الأخيرة ارتفاعًا ملحوظًا في الناتج المحلي الإجمالي مدعوماً بارتفاع مستويات أسعار النفط وزيادة الإنتاج، بينما تراجعت معدلات النمو في عام 2023 في ظل انخفاض إنتاج النفط. ولقد أظهرت تقديرات الهيئة العامة للإحصاء السعودية أن الناتج المحلي الإجمالي للمملكة، والذي بلغ 997 مليار ريال في الربع الثالث فقط من عام 2023 قد انخفض بنسبة 4.4 % خلال نفس الفترة. وبالنسبة للنشاط العقاري، ارتفعت مساهمته في الناتج المحلي الإجمالي لتصل إلى 5.8 % مقارنة ب 4.9 % في الربع الثالث من 2022.

ويعد القطاع العقاري في المملكة من القطاعات الواعدة التي تلعب دوًرا محوريًا في النهوض بالاقتصاد الوطني ويساهم بشكل كبير في دفع عجلة التنمية، ووفقًا لوزارة الاستثمار حقق هذا القطاع الحيوي نسبة نمو وصلت ل 8.7 % خلال عام 2022 ، وهو أعلى معدل نمو عالمي. ومع تعافى القطاع العقاري من التراجع الناجم عن الجائحة ووجود المبادرات الحكومية مثل برنامج ”سكني“، والزيادة في عدد السكان، إلا إن بعض العوامل الاقتصادية أثرت بشكل ملحوظ على بعض القطاعات الفرعية خاصةً القطاع السكني.

ويشكل القطاع السكني النسبة الأكبر من إجمالي القطاع العقاري؛ لذلك فإن انخفاض الطلب على العقار السكني يؤثر على القطاع العقاري بشكل عام.
ويمثل القطاع السكني ما يقرب من نصف إجمالي قيمة السوق العقاري في 2023 ، مُشكلًا تغييرًا عن الوضع السابق في عام 2021 حيث كان يُمثل ثلثي القيمة الإجمالية للسوق.

وفي عام 2023 ، انخفض حجم الصفقات العقارية بنسبة 18% مقارنة بعام 2022 ، وانخفضت القيمة الإجمالية للصفقات بنسبة %12.5 ، كما انخفض عدد عقود التمويل العقاري من البنوك بنسبة % 15.9 . وفي ذات الوقت، نجد نموًا ملحوظاً في أداء القطاع المكتبي والتجاري على خلفية نقل الشركات مقراتها الإقليمية إلى المملكة ومدعومًا بالإنفاق الاستهلاكي المتزايد، والانتعاش السياحي، ونظام السياحة الجديد، وغير ذلك من المبادرات.

يعتبر العديد من المطورين هذا التحول مؤشرًا على تراجع القطاع السكني، واتجه اهتمام العديد منهم نحو القطاع التجاري والمكتبي. ولكن يُشير هذا التوجه إلى افتقار بعض المطورين العقارين لرؤي طويلة المدى فيما يخص تراجع القطاع السكني، بينما هناك حاجة ملحة للعمل على تلبية الطلب المتزايد على العقارات السكنية في المستقبل القريب.
ويتمثل التحدي في عدم وجود رؤية شاملة من خلال النظر على القطاع العقاري بشكل رأسي فقط- القطاع السكني-؛ لذلك يجب الأخذ في الاعتبار أن القطاع العقاري يمثل بيئة متشابكة ومترابطة إلى حد كبير؛ فزيادة ضخ المكاتب يترتب عليه تبعيات على القطاع السكنى ومن ثَم التجاري وغيره من آثار، لذا يجب النظر للقطاع العقاري بشكل أفقي لضمان المنظور الشمولي.

أهم أسباب تراجع الطلب على القطاع السكني في المملكة

يعود انخفاض الطلب في القطاع السكني إلى عدة عوامل، من أبرزهما; إعادة توجيه الدعم الحكومي لخدمة جوانب أخرى، ارتفاع تكلفة قروض التمويل العقاري وارتفاع أسعار الأراضي.

1- إعادة توجيه الدعم الحكومي

واصل الإقراض العقاري نموه بخطى سريعة خلال الأعوام السابقة في ظل البرامج الحكومية الداعمة للطلب والعرض في القطاع السكني. وتمثل ذلك في جهود برنامج “سكني” الذي ساهم في زيادة عدد الخيارات المتاحة والحلول التمويلية المتنوعة وتقديم قروض سكنية ميسرة؛ لافتاً إلى أن البرنامج مكّن المستفيدين، بالأخص الأسر، من الحصول على قروض عقارية مدعمة تصل إلى 500 ألف ريال مع دعم مدفوعات الأرباح المستحقة للمقرض. ولكن مع توجه الحكومة نحو تنويع مصادر النمو، تم إعادة توجيه الدعم إلى جوانب أخرى بخلاف القطاع السكني، مما أدى إلى انخفاض الطلب تدريجيًا على شراء الوحدات السكنية.

2- ارتفاع تكفة قروض التمويل العقاري

أظهرت البيانات الصادرة عن البنك المركزي السعودي انخفاض حجم التمويل العقاري السكني المقدم للأفراد من المصارف بنسبة 41 % في 2023 ليصل إلى 5.84 مليار ريال مقارنة ب 8.23 مليار بنفس الفترة في 2022 . ويعد ارتفاع الفائدة هو السبب الأساسي لضعف التمويل العقاري، وهذا بدوره سينعكس على المبيعات السكنية.

بشكل عام، تقسم شرائح مشتري العقارات إلى قسمين، الذين يسددون بشكل فوري والذين يعتمدون على الاقتراض والحلول التمويلية المختلفة. وفي المملكة، تتمركز الشريحة الأخرى من العملاء الذين يعتمدون على الاقتراض لتمويل شراء الوحدات السكنية، بينما تنقسم شرائح العملاء في دولة الإمارات بشكل متوازن فيما يغلب على التعاملات النقدية حوالي 70 % من مجموع المعاملات، لذلك فإن أي تباطؤ جراء ارتفاع تكاليف الاقتراض سيكون محدوداً. كما أن قوانين التملك تمكن الأجانب من شراء عقار في الإمارات، ولا تقتصر الملكية على المواطنين الإماراتيين. وتصدرت الجنسية الروسية لقائمة أكثر الجنسيات استثماًرا في عقارات دبي مشيرًا إلى أن الطلب من المستثمرين الباحثين عن استثمارات آمنة لا يزال قويًا.

3- ارتفاع أسعار الأراضي

نظرًا إلى ما تمثله الأراضي من كونها أحد أهم وأكبر المدخلات في القطاع العقاري، تؤثر أسعار الأراضي بشكل كبير على سعر العقار، وفي الأغلب يكون تغير أسعار الأراضي مؤشراً لأسعار العقارات. ولقد شهدت % العقارات في القطاع السكني ارتفاعًا بنسبة % 1.1 متأثرًا بارتفاع أسعار قطع الأراضي السكنية بنسبة 1.2% وذلك على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2023 ، ونظراً لثقل وزن القطاع السكني في المؤشر العام، فقد كان له تأثير كبير في ارتفاع الرقم القياسي لأسعار العقارات بنسبة % 0.7 في الربع الثالث من عام 2023 مقارنة بالربع نفسه من عام 2022.

Want To Read More?

You can download it and read it any time you want